Ciclo Predial
Gestão e Manutenções de Edificações
A Ciclo Predial estrutura o programa de manutenção do seu condomínio conforme a ABNT NBR 5674:2024, com diagnóstico assinado por engenheiro e uma plataforma própria para manter tudo em dia, dia após dia.
A Ciclo Predial atua na gestão e manutenção de edificações em duas frentes complementares: o diagnóstico técnico, assinado por engenheiro civil, e a Plataforma de Gestão de Manutenções, nossa ferramenta própria de gestão contínua.
O LTIP é o ponto de partida do Ciclo Predial — é dele que nasce o programa de manutenção do seu condomínio, com critério técnico, não por achismo.
Um levantamento técnico completo do estado da edificação, feito por engenheiro habilitado, com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Cobre estrutura, instalações elétricas e hidrossanitárias, sistemas de segurança contra incêndio (PPCI), fachadas, cobertura, elevadores e demais sistemas do condomínio.
O resultado é um laudo assinado, com os achados classificados por prioridade — do que é urgente ao que pode ser programado — e é esse laudo que estrutura o programa de manutenção preventiva.
A responsabilidade pela manutenção de um condomínio não desaparece por falta de tempo ou de sistema. Ela recai, pessoalmente, sobre quem administra.
ABNT NBR 5674:2024, item 8.4
"Os condôminos respondem individualmente pela manutenção das partes autônomas e solidariamente pelo conjunto da edificação."
Na prática, o síndico responde pessoalmente pela gestão dessa manutenção e precisa de prova documentada de que ela foi feita.
ABNT NBR 17170:2022 (Introdução)
"As garantias que o incorporador, construtor ou o prestador de serviços de construção proporcionam... dependem da correta utilização e da realização de todas as atividades de uso, operação, conservação e manutenção... com a implantação do programa de manutenção, conforme previsto na ABNT NBR 5674."
1
A construtora pode negar garantia de um sistema que falhou, mesmo dentro do prazo.
2
Consertos emergenciais custam, em média, muito mais do que a manutenção preventiva.
3
Edificações mal mantidas perdem valor de mercado e vida útil projetada.
Cada termo de garantia fica registrado com o prestador, o sistema, a data de conclusão, o prazo, a validade, a próxima revisão e a situação (válida ou vencida), junto com a nota fiscal e o termo. Um serviço feito a partir de uma corretiva fica vinculado a ela.
Diagnóstico técnico assinado por engenheiro, mais uma plataforma que mantém o programa de manutenção vivo, dia após dia.
É a primeira tela depois do login. Ela reúne as pendências mais urgentes do condomínio em uma só lista: manutenções preventivas atrasadas, não conformidades, corretivas abertas, relatos de moradores sem resposta, garantias perto do vencimento e cobranças aguardando a sua análise. Um clique leva direto ao item.
A Plataforma de Gestão de Manutenções trabalha em dois modos: o preventivo, que cumpre o cronograma exigido pela NBR 5674, e o corretivo, que trata o que quebrou. O síndico alterna entre eles com um clique, no mesmo login e no mesmo condomínio.
Cada manutenção do mês aparece com sistema, elemento, procedimento, periodicidade, status e responsável, e o menu lateral leva ao programa, ao planejamento, à Central de Dúvidas, aos cadastros e às garantias. Junto de cada item vem a orientação técnica do que fazer se for encontrado um problema, e o registro da execução é feito em um toque.
Cada problema vira um chamado numerado, com urgência e origem identificadas: achado do LTIP, não conformidade encontrada na preventiva ou relato do dia a dia. Dali mesmo o síndico solicita orçamentos, compara as propostas e acompanha até a conclusão.
O síndico toca no microfone e fala: a plataforma registra o problema como corretiva ou responde perguntas sobre corretivas, orçamentos, agendamentos, moradores, comunicados e garantias. Tudo fica restrito ao condomínio selecionado na tela.
Cada módulo existe para resolver um problema concreto, tanto para quem administra quanto para quem mora no condomínio. Tudo gira em torno da manutenção técnica do prédio: a preventiva, a corretiva e o que o síndico precisa para tocar as duas no dia a dia.
O programa de manutenção conforme a NBR 5674, com prazo, responsável e prova de execução.
Cronograma completo de todos os sistemas do prédio (elétrico, hidrossanitário, gás, PPCI, estrutura, fachadas), com periodicidades de diária a quinquenal, conforme a NBR 5674.
Os achados críticos do Laudo Técnico de Inspeção Predial entram na rotina do condomínio, com plano de ação e acompanhamento até a resolução.
Registro de cada manutenção realizada, com foto e vídeo anexados, conformidade e orientação automática sobre o que fazer ao encontrar um problema. A plataforma distingue execuções de responsabilidade do condomínio das de responsabilidade individual do condômino: nesse segundo caso, o morador recebe um aviso automático e reenvia as imagens da manutenção realizada diretamente pelo aplicativo.
O zelador entra com o próprio e-mail e senha e vê apenas o Agendamento & Execução, para registrar as manutenções do dia. Ao trocar de zelador, o acesso do anterior é removido na hora, e cada mudança fica registrada no histórico.
Registro das garantias de serviços prestados ao condomínio, com alerta automático antes do vencimento.
Cadastro de fornecedores de confiança do condomínio, com botão direto de ligação ou WhatsApp.
Auditoria completa de quem fez o quê e quando dentro da plataforma.
O histórico de manutenções pode ser salvo e exportado a qualquer momento, reunindo tudo o que foi feito no período, pronto para imprimir e assinar. Para a assembleia, a plataforma também gera uma apresentação com o resumo da gestão.
Um síndico ou administradora com vários prédios troca entre eles com um clique. A plataforma funciona como aplicativo no celular, direto da tela inicial.
Quando algo quebra, o problema vira um chamado com número, prioridade e dono, do relato até a conclusão.
Cada problema é registrado com número de protocolo, urgência, fotos e status (aberta, em andamento, concluída). Um painel próprio mostra o que está em aberto por prioridade, e os achados do LTIP aparecem classificados pelo risco apontado no laudo. Um relatório semanal resume o que foi aberto, concluído e o que continua pendente.
O pedido de orçamento sai por e-mail direto para os prestadores cadastrados. As propostas recebidas em PDF podem ser comparadas numa pré-avaliação feita com apoio de inteligência artificial, e a aprovação fica registrada na corretiva.
Se o defeito está coberto por um termo de garantia cadastrado, a plataforma permite acionar o prestador responsável sem sair da corretiva.
Um canal direto com os moradores, ligado à manutenção: o que eles relatam pode virar uma corretiva na hora.
O morador relata um problema ou envia reclamação, elogio ou sugestão pelo link ou QR Code do condomínio, sem precisar de login. O síndico faz a triagem: registra como corretiva, junta a uma corretiva que já existe ou recusa com o motivo, e responde por escrito. A plataforma também aponta os assuntos que mais se repetem. A página dos moradores mostra a identificação do síndico e, no caso de síndico profissional, o nome e a logo da empresa.
Os comunicados aparecem no topo do link dos moradores pelo período definido e podem virar cartaz A4, texto pronto para o grupo de WhatsApp ou e-mail às unidades. Notificações individuais às unidades são enviadas e respondidas pela própria plataforma, e há aviso específico para interdição de áreas.
Até cinco moradores podem receber acesso de visitante para acompanhar a parte técnica do condomínio: corretivas, preventivas, orçamentos, execuções, garantias, prestadores e documentos. Eles consultam tudo, mas não alteram nada, e cada acesso fica registrado no histórico.
Da cobrança que chega do prestador ao pagamento pela administradora, com o síndico autorizando cada etapa. Os gastos de manutenção e as despesas extras ficam registrados com nota fiscal.
Cada condomínio tem um endereço de e-mail próprio para receber cobranças. O prestador envia o boleto, a nota ou a fatura, e a plataforma lê o documento com apoio de inteligência artificial: emitente, CNPJ, valor e vencimento. Antes da sua decisão, ela aponta alertas, como prestador não cadastrado, e-mail de origem diferente do cadastrado para aquele prestador ou vencimento já passado. Só depois da sua autorização a cobrança segue por e-mail para a administradora, com os anexos e o registro de quem autorizou.
Lançamentos de manutenções e de despesas extras, organizados por categoria e, quando for o caso, vinculados à corretiva que originou o gasto. A nota fiscal é lida com apoio de inteligência artificial, e a plataforma alerta quando falta nota ou comprovante de pagamento. Uma cobrança paga pode ser lançada aqui em um clique. Toda sexta-feira, se houve movimentação, o síndico recebe um resumo financeiro por e-mail.
Espaço para os compromissos e tarefas do dia a dia do síndico, como ligar para um prestador ou acompanhar uma visita, com aviso diário do que está agendado.
Recursos que poupam tempo na hora de escrever, registrar e consultar, dentro das telas que o síndico já usa.
A inteligência artificial ajuda a escrever, organizar e consultar. Decisões técnicas continuam com o engenheiro responsável.
| Sistemas de gestão condominial (boletos, cobrança, rateio) |
Ciclo Predial | |
|---|---|---|
| Responsabilidade técnica (ART) | Não | Sim |
| Programa conforme NBR 5674 | Genérico ou inexistente | Estruturado por engenheiro |
| Achados de LTIP integrados | Não | Sim, com plano de ação e prioridade por risco |
| Manutenção corretiva | Chamados genéricos | Protocolo, orçamentos comparados e acionamento de garantia |
| Canal com os moradores | Comunicação geral | Ligado à manutenção: o relato pode virar corretiva |
| Financeiro | Emissão de boletos, cobrança e rateio | Cobranças dos prestadores conferidas e enviadas à administradora só com a autorização do síndico; gastos registrados com nota fiscal (sem emissão de boletos) |
| Foco | Cobrança e administração | Manutenção, conformidade e segurança da edificação |
Preencha os dados abaixo para uma estimativa inicial. O valor final é sempre confirmado após visita técnica gratuita — isto não é uma cotação fechada.
✓ A assinatura da Plataforma está inclusa nas três primeiras opções. Na última, você contrata apenas o laudo, sem a Plataforma.
Preencha os dados do condomínio acima para ver a estimativa de valor.
Fale com a gente e leve o Ciclo Predial para o seu condomínio.